根据建设部、商务部、发展改革委、中国人民银行、工商管理总局、国家外汇管理局等六部委2006年7月11日发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房［2006］171号)（下简称《意见》）规定，在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。即《意见》明确规定境外个人购房的二个条件：①在境内工作、学习时间超过一年②购房用途是自用、自住。且只能在中国境内以自己的名义购买一套住房。《意见》同时规定：符合规定的境外个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明（其来境内工作、学习，经我方批准的证明）到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。

根据该意见的规定，外籍人士签订的购买第二套住房的合同是否会因为合同主体资格欠缺而被认定为无效呢？而根据合同法的规定，导致合同无效的情形有：第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
　　（三）以合法形式掩盖非法目的；
　　（四）损害社会公共利益；
　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
在不具备前四种情形时，合同无效只能是违反法律行政法规的强制性规定。那么，该《意见》最多只是规范性文件，它只是通过不给办理相应的土地使用权和房屋产权登记手续来限制外籍人士的购房行为，并没有对在这种情况下签订的房屋买卖合同的效力有所限制，因此，外籍买房人主张合同无效是没有法律依据的，但是此合同却又是无法继续履行的，此时买卖双方当事人均可以提出解除合同，并由双方当事人根据各自的违约行为承担违约责任，在本文所说的这种情况下，外籍买房人要承担违约责任。外籍人士在购买房屋时，应当了解不动产所在地的相关法律、法规，慎签合同，房屋买卖的中介机构也应当作出相关提示或警示，以避免外籍人士遭受不必要的经济损失，实践中，房屋中介为促成交易收取佣金，刻意淡化交易风险，如中介机构未提供专业的服务和指导，则可能要为外籍人士的损失买单。 
 

上海专业房产律师 编辑、整理； 房地产法律咨询热线：15000355201 （申琳昌律师）

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