现实生活中，很多业主对物业管理的有关问题不是很清楚，下面就简单介绍一些与业主实际生活联系紧密并且应当注意的几个问题：

     一、物业服务企业的性质以及其与房地产开发商、与业主之间的关系。
       《物业管理条例》已于2003年9月1日施行，该条例明确规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，是对相关房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动的企业法人。2007年10月1日，新修改的《物业管理条例》将“物业管理企业”改为“物业服务企业”。比较而言，新条例更加强调了物业企业的服务职能。根据该条例的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业，且应当签订物业服务合同。当业主委员会依法成立后，由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

    综上，律师提醒广大业主注意，物业服务企业与房地产开发公司是两个不同的且都具有独立法人资格的企业，不能将这二者等同。现实生活中，有许多业主将物业公司与房地产开发公司混为一谈，认为是同一“人”，这是错误的认识。这二者是两个不同的法律主体。比如某地就发生这样的真实案例：某业主因为开发商多收了自己购房款而拒交物业费后被物业公司起诉到人民法院而败诉的真实案例。在该案例中，人民法院认为，业主与开发商之间系房屋买卖合同关系，而业主与物业公司之间系物业服务合同关系，这是两个不同的法律关系。物业公司与房地产开发公司是两个不同的主体。业主无权以开发商的违约行为而拒绝履行缴纳物业服务费用的义务。人民法院判决该业主缴纳物业服务费用并承担逾期缴纳的滞纳金。律师认为该业主就是因为混淆了物业服务企业与房地产开发公司而被判决承担责任的。

    二、物业服务企业的主要职责。

    物业服务企业的职责主要体现在物业服务合同中。根据《物业管理条例》的规定，不管是建设单位还是业主委员会都应当与物业服务企业签订书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。当然物业服务合同应当尽量详细、全面、该条例还规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。同时《物业管理条例》还规定，国家对从事物业管理的企业实行资质管理制度，从事物业管理的人员应当按照国家有关的规定，取得职业资格证书。

    有业主咨询，当业主的财产出现被盗时，物业服务企业应该承担多大法律责任？前不久就发生了一个真实的案例；某地某小区一业主停放在自家楼下的摩托车被盗，业主将该物业的服务公司起诉至人民法院，要求判决其承担赔偿责任。人民法院在审理后查明该“物业公司”在根本没有取得物业服务资质的情况下就擅自从事物业服务工作，遂根据《物业管理条例》及其他相关法律的规定，依法判决该公司承担赔偿责任。律师指出，在这类案例中，判定物业服务企业是否应该承担赔偿责任主要取决于该物业服务企业是否全面地履行了物业服务合同约定的义务。如果因为物业服务企业没有全面履行义务而导致业主的财产遭受损失，那么该物业企业当然应该承担相应的民事赔偿责任。
 
 

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