基本案情:

 原告：天美公司（被上诉人）

被告：红星公司（上诉人）

    XX商城是北京医院投资所建，2004年1月13日北京医院下属红星公司（本案被告）与原告天美公司签订了《XX商城商场租赁合同》一份，约定原告承租该房产，年租金为人民币125万元，租赁期限为5年，自2004年2月1日起至2010年2月1日止。此外，双方对违约责任也作出了相应的约定。原告对该房产进行了装修，支付被告房租至2005年5月，合计人民币84.92万元。自2005年5月因公司业务萧条导致公司歇业，该房产闲置。2005年7月24日，原告得知被告未取得XX商城商场房屋所有权证，提出了退房的要求， 但原、被告对退租问题未能协商一致。于2006年4月15日提起诉讼，请示法院判决被告返还原告已付房租及利息，并赔偿房屋装修、设备款等损失共计人民币101万元。

    原告天美公司认为，被告在出租房屋时隐瞒未取得房产证的事实，将房屋出租给本公司使用。本公司承租后，即对承租的房屋进行装修。至今，被告仍未取得房屋产权证，故本公司与被告之间签订的房屋租赁合同无效。根据法律法规的规定，因一方的过错导致合同无效的，由有过错的一方赔偿无过错一方的损失。

    被告红星公司认为，本公司未取得出租房屋产权证属实，但这并不影响本公司与原告签订的房屋租赁合同的效力。而且，原告也实际使用了出租房屋一年之余，故原告要求本公司返还其交纳的租金无法律依据。至于原告装修房屋所支付的费用，与本公司无关。现原告提出解除房屋租赁合同，本公司同意，并保证不追究原告公司的违约责任。

法院一审判决:

1．原被告签订的房屋租赁合同无效；

2．原告交上述房屋（连同屋内一切物品）交付给被告；

3．被告返还原告房租人民币84.92万元，对原告要求赔偿房租利息的请求，不予支持；

4．被告赔偿原告装修损失人民币3万元。

    一审判决理由:

    被告红星公司未取得上述房屋所有权证，故双方所签订的房屋租赁合同无效。造成合同无效的主要原因在于被告，故被告应当对原告装修、设备款等损失承担主要赔偿责任。考虑到原告曾使用过上述房屋及对合同无效也有一定责任的实际情况，对原告要求被告赔偿房租利息的请求不予支持，且原告应负担部分装修、设备款。

    法院二审判决:（被告上诉）

1．上诉人赔偿被上诉人装修、设备款人民币2.5万元；

2．被上诉人给付上诉人房屋使用费人民币76.428万元。

    二审判决理由:

    原审法院认定合同无效并返还租金，并无不当。鉴于被上诉人曾实际使用上述房屋，故被上诉人应支付相应的房屋使用费，使用费参照租金标准确定。房屋闲置产生的经济损失，以房屋使用费计算标准，由双方按过错大小承担相应的责任，由上诉人承担90%，被上诉人承担10%。

上海专业房产律师 编辑、整理； 房地产法律咨询热线：15000355201 （申琳昌律师）

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