房地产的抵押人对自己所有的房地产设定抵押权，便是对其抵押房地产所有权进行了限制，为任意处分抵押房地产设置了障碍。即使抵押人占有、使用该房地产，但所有权的最终权利—处分权受到一定拘束。

房地产抵押人处分抵押房地产必须征得抵押权人的同意。经抵押权人同意，抵押人可以转让或出租抵押的房地产。抵押人转让出租抵押房地产所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。

超过债权数额的一部分，归抵押人所有。未获清偿部分属于没有担保的债权，由抵押人继续清偿。抵押权人也可以处分抵押权，但房地产抵押权必须与其所担保的债权一同处分。抵押权人转让债权时必须转让抵押权，转让抵押权也必须转让债权。

相关法律：

《担保法》第49条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”可见，抵押人转让抵押物仅通知抵押权人和受让人相应事实即可，不需得到他们的同意。

最高人民法院《担保法解释》第67条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”可见抵押权人可以向买受人行使抵押权，并不再限制抵押人对抵押物的处分权，甚至已不再要求抵押人在转让抵押物时必须履行通知义务。
 

上海专业房产律师 编辑、整理； 房地产法律咨询热线：15000355201 （申琳昌律师）

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