商品房预售合同是商品房买卖中最为常见的合同形式之一，商品房预售合同除了具有一般买卖合同的特征之外，也具有其独有的特性:一是标的物的非现实性，即预售人与预购人在签订商品房预售合同时合同的标的物尚不存在，预售人一方按照约定将在未来交付房屋，预购人一方则预付房款。这种方式是一般的买卖合同所不具备的；二是销售条件的非任意性，即商品房预售合同签订时，预售人应当已取得有关政府部门的预售许可，取得《商品房预售许可证》。商品房预售合同签订后，应当到有关政府部门申请预售登记，否则，预购人的预购没有经过公示，对外不能具有优先请求权。关于申请预售登记的主体，《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》都规定由预售人申请预售登记，但自2003年5月1日开始施行的《上海市房地产登记条例》规定可以由预购双方共同申请登记，当一方不申请时，另一方当事人也可单方申请登记。即商品房预售合同的预购方，也可申请商品房预售合同的登记，以保障自己的权利。

     由于商品房预售合同本身的性质为买卖合同，因此当商品房预售合同约定的内容得到履行时，预购人即可得到所购房屋的产权。有些人认为，签订商品房预售合同的双方必须重新签订房屋出售合同才予以办理房屋产权的过户，这一观点不正确。签订商品房预售合同的双方因为某种原因，在签订了商品房预售合同之后又签订了内容基本相同的商品房出售合同，对于这一行为应如何认定正是本案所涉及的关键问题。通常，预售合同与出售合同所约定的内容是一致的，即对同一个标的—特定房屋及土地使用权的买卖，所不同的仅是预售合同签订时尚不存在的标的在出售合同签订时已实际存在。预售合同关于标的、价款等主要条款的约定，在出售合同中并没有大的改变。针对同一房屋的预售合同与出售合同实际上是一份房屋买卖合同，只是分两次确定了该买卖合同的内容。因此，如果出售合同与预售合同的内容完全同一，则为合同的重新确认；如果出售合同在预售合同的基础上稍有改动，则是一种变更合同的行为。

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