二手房是指业主已经在房地产市场上购买后又欲出售的自用房，包括二手商品房、允许上市交易的二手公房、经济适用房。二手房的质量问题和新建商品房的不同，不能一概由出卖人承担责任，要分多种情况分别处理：
    1、出卖方故意隐瞒房屋质量问题，质量问题在出售前的，出卖人应该对此质量问题承担瑕疵保证责任，如果属于一般房屋质量问题的，买受人有权要求出卖人修复或承担修复费用；该房屋主体结构质量不合格的，买受人有权退房，给买受人造成损失的，出卖人应当依法承担赔偿责任。
    2、如果出卖人已经将房屋的瑕疵告知买受人的，或者房屋的瑕疵是明显易见的，买受人仍愿意购买的，出卖人对此质量问题不再承担保证责任，买受人也不能再要求出卖人承担瑕疵担保责任。
    特别提示，如果房屋质量有重大问题，被有关部门认定为危房的，即使买受人明知的，出卖人已经将房屋瑕疵告诉出卖人的，房屋买卖也不能进行，签订的合同属于无效合同。
    在买受人提起诉讼前，要对房屋瑕疵是何时产生的承担举证责任。如果房屋质量问题是在购买后的使用过程中产生的，二手房的出卖人不对房屋承担保修义务，和新建商品房的维修责任完全不同的是：出卖人不需要承担维修义务。如果该房屋还在商品房质量保修期内的，买受人可以要求房屋的开发商承担保修范围内的保修责任。 

上海专业房产律师 编辑、整理； 房地产法律咨询热线：15000355201 （申琳昌律师）

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