房屋租赁期间，房屋是否可以买卖或者抵押呢？

　　李先生有一套出租房，近来张先生准备投资，但是资金不足，想把房子卖掉或者抵押。但是租赁合同尚未到期。

　　如果李先生是房屋的产权人，就在房产出租期间，仍然可以将房产出售和抵押(用以取得贷款)。这对房产的租赁关系不产生大的影响，即产权人在房产出租后，仍然可以行使对房产的处理权。

　　房产出售以后，如果原租赁合同中没有列明该房产出售时租赁合同即中止的约定条款，则新的产权人就成为新的出租人，租赁合同延续有效期限。若租赁期间房产被产权人用于抵押，如果抵押权人(金融机构)没有处理该房产，产权人没有发生变化，对租赁关系没有影响;即使抵押房产被抵押人处理，其租赁合同也继续有效。

　　但是，房产出租人(房屋产权人)要出售该房产，必须在三个月前通知承租人，让承租人有一定的考虑时间和联系搬迁的时间。同时，承租人有优先购买承租房产的权利。在出售条件同等的情况下，出租人应考虑承租人的优先购买权。在三个月内，如果承租人提出优先购买，则出租人不得擅自将房产卖给其他人，如出租人不提前三个月通知承租人而与第三人所签订的买卖合同无效。如果承租人在三个月内未提出优先购买，则视为自动放弃优先购买权，出租人就可任意出售给其他人。

　　优先购买权的法律性质

　　1983年12月国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出买出租房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权”。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》(以下简称意见)第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，有优先购买权。”《合同法》第230条规定：“出租人出卖房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”从这些法律、行政法规，司法解释看，承租人的优先购买权是一种法定权，即无须当事人约定，承租人当然即享有的权利。但承租人的优先购买权并不是其在任何时候都享有的一种现实权利，只有当出租人出卖出租房屋时，承租人才能在同等条件下由实现优先购买权的可能性转变为现实的权利。

上海专业房产律师 编辑、整理； 房地产法律咨询热线：15000355201 （申琳昌律师）

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